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2017武汉停车论坛 | 倪仕水:金融工具如何促进停车场投资建设

2017武汉停车论坛 | 倪仕水:金融工具如何促进停车场投资建设

  • 分类:行业动态
  • 作者:
  • 来源:
  • 发布时间:2017-08-31
  • 访问量:0

【概要描述】倪仕水


中国城市停车论坛理事

北京海泊停车服务有限公司总经理

 

 


       停车产业可以说是中国目前的一个投资热点。这次会议的主办方之一葛洲坝集团投资公司就是大型央企进军停车产业的典型代表。其他还有首钢、马钢等钢铁企业,中国铁建、中国建筑等建筑企业,以及中民投等大型民营企业集团,也纷纷涉足停车产业。停车产业可谓风起云涌。

       但是,今天我先不去展望停车产业的美好前景,而是与大家交流一下停车产业存在的问题及解决思路。

 

停车产业概况



       车库厂商难,主要是设备销售难,货款回收难。截止2015年底,中国立体车库厂商500多家,截止2016年底,中国立体车库厂商达到600多家。而立体车库制造行业一年销售也就100多亿元,平均每个企业不到2000万。产业集中度非常低,市场竞争非常激烈。激烈的竞争导致设备销售非常困难。与此同时,由于车库厂商在停车产业链中居于弱势地位,导致货款回收困难。很多车库厂商应收账款较多,资金周转困难。

       投资建设难,主要是好项目难找,回收期漫长。很多投资机构看好停车场投资建设,主要是看中停车场稳定的现金流。但是,停车场好项目难找,有停车需求的地方可能没有土地,有土地的地方可能停车需求不足。加之停车需求的分散性,决定了停车场项目的分散性。大型停车场,往往是中看不中用。停车场尽管有稳定的现金流,但是具有长期稳定低回报的特性,与高速公路和污水处理厂类似。而高速公路项目或者污水处理厂项目,项目金额大,一个项目数十亿乃至数百亿,非常适合于金融产品的运用,可以实现提前回笼资金。停车场资产分散,难以达到规模经济,也就难以运用金融工具实现资金回笼。

       运营管理难,主要是规模扩张难,市场稳固难,盈利增长难。停车管理公司,类似于物业公司,属于轻资产重人力的运营公司。中国的停车管理公司,往往手中并没有自己的停车资产,而是短期租赁、承包经营甚至劳务外包。这样的业务特性,决定了难以快速扩大管理规模,甚至现有业务也面临流失的风险,市场不够稳固,盈利更是难以增长。

       互联网服务商也面临不少难题:短期内难以找到盈利模式,甚至客户粘性本身也存在变数,描绘的长尾效应,也远非一日之功可以实现。加之停车与旅游(携程)、出行(滴滴)最大的不同,还在于停车有车场这个地理因素,阻碍了车位的自由共享。旅游(携程)是全国性乃至全球性大市场,出行(滴滴)是全国性与城市级并存的市场,而停车,很可能是城市级平台市场。对于用户而言,最关注的不是你这个互联网停车平台在全国有多少个停车场,而是在自己生活工作的城市的密度有多大,能否顺畅的实现停车。

 





       一是多头管理之乱。停车行业管理,牵涉到方方面面,既是静态交通,也是城市基础设施,同时还是城市管理。所以,在不同的地方,停车行业有的是交通部门管理,有的是住建部门管理。交通部门,可能是交警,也可能是交通委等政府部门。不同的管理部门,立场角度不一样,侧重点也不一样。另一方面,由于停车场权属的复杂性,导致同一个城市同一个区域的停车场,往往难以互联互通。

       二是僵尸库之乱。很多车主对立体车库颇多抱怨,认为立体车库客户体验差。平心而论,中国立体车库行业制造能力并不差,甚至有不少企业向欧美、中东出口中国的立体车库设备。但是由于商业模式的缺陷,中国确实建设了不少只能看不能用的僵尸车库。这方面的原因,与租赁库很相似。

       三是租赁库之乱。租赁库,与僵尸库其实是一个问题的不同方面,都是源于中国车库行业特有的商业模式。中国立体车库设备行业,80%以上是升降横移类产品。主要是房地产开发商为了满足车位配比又节约成本而建设。对于房地产开发商,车位只是附属设施,价值相对较低,销售也相对困难。但因为规划需要,又不得不建设。于是,低成本就成为主要考虑因素。招标采购,价低者得,车库质量自然就没有保障。建好了不能用的僵尸库,规划验收之后就拆除的租赁库也就应运而生。

       不管是僵尸库,还是租赁库,都造成了巨大的资源浪费,也给车主带来了无尽的烦恼。

 

停车产业如何破局


----------------------------------------------------------------------------



 


       停车企业有这么多困难,停车行业有这么多问题,为什么我们还要从事这个行业?这些问题有没有解决之道?

       我经常给我的团队讲,停车行业如果没有这些困难障碍,那么这个行业早就被别人做完了。正因为有这些困难障碍,才有我们从事这个行业的机会。困难障碍既是挑战,也是机遇。谁能更好的克服这些困难障碍,谁就可能占领先机。

       海泊停车对停车行业问题的基本解决思路是:用金融工具促进投资建设,用信息技术优化运营管理。通过金融工具实现价值的跨时空转移,从而实现产业整合连锁经营;通过信息技术提升运营管理效率,降低信息的不对称性,实现车位共享。

 

金融工具促进停车场投资建设


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       如何解决车库厂商的难题?如何解决投资建设的难题?如何化解房地产开发商的难题?我们可以从公共停车场投资建设、社区停车场投资建设及“盘活存量促进增量”三个角度分别来考察。



       公共停车场投资建设,重点在于长期稳定的现金流回报。如前所述,停车费收入尽管稳定可期,但不是暴利行业,投资回报期五六年的已经是非常好的项目,十年以上也很正常,这与融资租赁公司的融资期限错配,难以获得资金支持。而且这些项目,投资金额也就一两千万,对于大企业而言太小,对于小企业而言太大。项目建设期事情繁杂,对于大企业而言,资金或许不是问题,但项目实施却是难题,一年下来做不了多大业务规模,远非高速公路、污水处理厂等大型项目可以比拟。对于小企业而言,资金却是一个瓶颈。市场嗅觉灵敏的中小民营企业,尽管有丰富的业务资源,但是受资金所困,也难以做大业务规模。

       基于此,海泊停车提出“融资租赁促进投资建设、产业基金实现价值转移,资产整合实现连锁经营”的解决思路。在项目建设期,融资租赁公司提供配资,促进项目投资建设;项目建成运营一定时间后,产业基金介入,收购该项目全部或部分收益权,投资者获得资金用于融资租赁公司还款,并有额外收益。产业基金通过这种方式整合停车资产实现连锁经营。

       社区停车场投资建设,重点在于解决房地产开发商的难题。对于开发商而言,少出钱甚至不出钱,能够完成车位配建达到规划验收要求,这是开发商的主要诉求。而对于立体车库厂商,货款回笼是扩大再生产的必要条件。基于此,海泊停车提出“设备投资换车位,统一运营,优先销售,车位共享”的解决思路,化解开发商和设备商的难题。目前,我们已经在部分城市开展这个业务。有兴趣的朋友,可以与我们联系,具体交流合作细节。

       盘活存量促进增量,这是停车行业非常重要的一个课题。从金融的角度看停车产业,有数十万亿的存量资产和十万亿左右的增量投资。这是一个巨大的市场机会。

       海泊停车开展“停车邦”城市合伙人计划,就是要把盘活存量资产的触角延伸到相关城市,与合作伙伴一道,寻找合格资产和优质资产,实现停车资产连锁经营。开展“停车邦”行业合伙人计划,就是要与设备厂商、金融机构,智慧停车公司一起,培育资产,归集资产,管理资产,打造一个停车资产管理公司。

       困难和障碍,既是挑战,也是机遇,更是试金石。我们只有直面挑战,克服困难和障碍,才能迎来成功的机遇。让我们携手共进,推进停车产业发展,缓解城市停车难,为智慧城市和优质生活努力奋斗!

2017武汉停车论坛 | 倪仕水:金融工具如何促进停车场投资建设

【概要描述】倪仕水


中国城市停车论坛理事

北京海泊停车服务有限公司总经理

 

 


       停车产业可以说是中国目前的一个投资热点。这次会议的主办方之一葛洲坝集团投资公司就是大型央企进军停车产业的典型代表。其他还有首钢、马钢等钢铁企业,中国铁建、中国建筑等建筑企业,以及中民投等大型民营企业集团,也纷纷涉足停车产业。停车产业可谓风起云涌。

       但是,今天我先不去展望停车产业的美好前景,而是与大家交流一下停车产业存在的问题及解决思路。

 

停车产业概况



       车库厂商难,主要是设备销售难,货款回收难。截止2015年底,中国立体车库厂商500多家,截止2016年底,中国立体车库厂商达到600多家。而立体车库制造行业一年销售也就100多亿元,平均每个企业不到2000万。产业集中度非常低,市场竞争非常激烈。激烈的竞争导致设备销售非常困难。与此同时,由于车库厂商在停车产业链中居于弱势地位,导致货款回收困难。很多车库厂商应收账款较多,资金周转困难。

       投资建设难,主要是好项目难找,回收期漫长。很多投资机构看好停车场投资建设,主要是看中停车场稳定的现金流。但是,停车场好项目难找,有停车需求的地方可能没有土地,有土地的地方可能停车需求不足。加之停车需求的分散性,决定了停车场项目的分散性。大型停车场,往往是中看不中用。停车场尽管有稳定的现金流,但是具有长期稳定低回报的特性,与高速公路和污水处理厂类似。而高速公路项目或者污水处理厂项目,项目金额大,一个项目数十亿乃至数百亿,非常适合于金融产品的运用,可以实现提前回笼资金。停车场资产分散,难以达到规模经济,也就难以运用金融工具实现资金回笼。

       运营管理难,主要是规模扩张难,市场稳固难,盈利增长难。停车管理公司,类似于物业公司,属于轻资产重人力的运营公司。中国的停车管理公司,往往手中并没有自己的停车资产,而是短期租赁、承包经营甚至劳务外包。这样的业务特性,决定了难以快速扩大管理规模,甚至现有业务也面临流失的风险,市场不够稳固,盈利更是难以增长。

       互联网服务商也面临不少难题:短期内难以找到盈利模式,甚至客户粘性本身也存在变数,描绘的长尾效应,也远非一日之功可以实现。加之停车与旅游(携程)、出行(滴滴)最大的不同,还在于停车有车场这个地理因素,阻碍了车位的自由共享。旅游(携程)是全国性乃至全球性大市场,出行(滴滴)是全国性与城市级并存的市场,而停车,很可能是城市级平台市场。对于用户而言,最关注的不是你这个互联网停车平台在全国有多少个停车场,而是在自己生活工作的城市的密度有多大,能否顺畅的实现停车。

 





       一是多头管理之乱。停车行业管理,牵涉到方方面面,既是静态交通,也是城市基础设施,同时还是城市管理。所以,在不同的地方,停车行业有的是交通部门管理,有的是住建部门管理。交通部门,可能是交警,也可能是交通委等政府部门。不同的管理部门,立场角度不一样,侧重点也不一样。另一方面,由于停车场权属的复杂性,导致同一个城市同一个区域的停车场,往往难以互联互通。

       二是僵尸库之乱。很多车主对立体车库颇多抱怨,认为立体车库客户体验差。平心而论,中国立体车库行业制造能力并不差,甚至有不少企业向欧美、中东出口中国的立体车库设备。但是由于商业模式的缺陷,中国确实建设了不少只能看不能用的僵尸车库。这方面的原因,与租赁库很相似。

       三是租赁库之乱。租赁库,与僵尸库其实是一个问题的不同方面,都是源于中国车库行业特有的商业模式。中国立体车库设备行业,80%以上是升降横移类产品。主要是房地产开发商为了满足车位配比又节约成本而建设。对于房地产开发商,车位只是附属设施,价值相对较低,销售也相对困难。但因为规划需要,又不得不建设。于是,低成本就成为主要考虑因素。招标采购,价低者得,车库质量自然就没有保障。建好了不能用的僵尸库,规划验收之后就拆除的租赁库也就应运而生。

       不管是僵尸库,还是租赁库,都造成了巨大的资源浪费,也给车主带来了无尽的烦恼。

 

停车产业如何破局


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       停车企业有这么多困难,停车行业有这么多问题,为什么我们还要从事这个行业?这些问题有没有解决之道?

       我经常给我的团队讲,停车行业如果没有这些困难障碍,那么这个行业早就被别人做完了。正因为有这些困难障碍,才有我们从事这个行业的机会。困难障碍既是挑战,也是机遇。谁能更好的克服这些困难障碍,谁就可能占领先机。

       海泊停车对停车行业问题的基本解决思路是:用金融工具促进投资建设,用信息技术优化运营管理。通过金融工具实现价值的跨时空转移,从而实现产业整合连锁经营;通过信息技术提升运营管理效率,降低信息的不对称性,实现车位共享。

 

金融工具促进停车场投资建设


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       如何解决车库厂商的难题?如何解决投资建设的难题?如何化解房地产开发商的难题?我们可以从公共停车场投资建设、社区停车场投资建设及“盘活存量促进增量”三个角度分别来考察。



       公共停车场投资建设,重点在于长期稳定的现金流回报。如前所述,停车费收入尽管稳定可期,但不是暴利行业,投资回报期五六年的已经是非常好的项目,十年以上也很正常,这与融资租赁公司的融资期限错配,难以获得资金支持。而且这些项目,投资金额也就一两千万,对于大企业而言太小,对于小企业而言太大。项目建设期事情繁杂,对于大企业而言,资金或许不是问题,但项目实施却是难题,一年下来做不了多大业务规模,远非高速公路、污水处理厂等大型项目可以比拟。对于小企业而言,资金却是一个瓶颈。市场嗅觉灵敏的中小民营企业,尽管有丰富的业务资源,但是受资金所困,也难以做大业务规模。

       基于此,海泊停车提出“融资租赁促进投资建设、产业基金实现价值转移,资产整合实现连锁经营”的解决思路。在项目建设期,融资租赁公司提供配资,促进项目投资建设;项目建成运营一定时间后,产业基金介入,收购该项目全部或部分收益权,投资者获得资金用于融资租赁公司还款,并有额外收益。产业基金通过这种方式整合停车资产实现连锁经营。

       社区停车场投资建设,重点在于解决房地产开发商的难题。对于开发商而言,少出钱甚至不出钱,能够完成车位配建达到规划验收要求,这是开发商的主要诉求。而对于立体车库厂商,货款回笼是扩大再生产的必要条件。基于此,海泊停车提出“设备投资换车位,统一运营,优先销售,车位共享”的解决思路,化解开发商和设备商的难题。目前,我们已经在部分城市开展这个业务。有兴趣的朋友,可以与我们联系,具体交流合作细节。

       盘活存量促进增量,这是停车行业非常重要的一个课题。从金融的角度看停车产业,有数十万亿的存量资产和十万亿左右的增量投资。这是一个巨大的市场机会。

       海泊停车开展“停车邦”城市合伙人计划,就是要把盘活存量资产的触角延伸到相关城市,与合作伙伴一道,寻找合格资产和优质资产,实现停车资产连锁经营。开展“停车邦”行业合伙人计划,就是要与设备厂商、金融机构,智慧停车公司一起,培育资产,归集资产,管理资产,打造一个停车资产管理公司。

       困难和障碍,既是挑战,也是机遇,更是试金石。我们只有直面挑战,克服困难和障碍,才能迎来成功的机遇。让我们携手共进,推进停车产业发展,缓解城市停车难,为智慧城市和优质生活努力奋斗!

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倪仕水

中国城市停车论坛理事

北京海泊停车服务有限公司总经理

 

 

       停车产业可以说是中国目前的一个投资热点。这次会议的主办方之一葛洲坝集团投资公司就是大型央企进军停车产业的典型代表。其他还有首钢、马钢等钢铁企业,中国铁建、中国建筑等建筑企业,以及中民投等大型民营企业集团,也纷纷涉足停车产业。停车产业可谓风起云涌。

       但是,今天我先不去展望停车产业的美好前景,而是与大家交流一下停车产业存在的问题及解决思路。

 

停车产业概况

       车库厂商难,主要是设备销售难,货款回收难。截止2015年底,中国立体车库厂商500多家,截止2016年底,中国立体车库厂商达到600多家。而立体车库制造行业一年销售也就100多亿元,平均每个企业不到2000万。产业集中度非常低,市场竞争非常激烈。激烈的竞争导致设备销售非常困难。与此同时,由于车库厂商在停车产业链中居于弱势地位,导致货款回收困难。很多车库厂商应收账款较多,资金周转困难。

       投资建设难,主要是好项目难找,回收期漫长。很多投资机构看好停车场投资建设,主要是看中停车场稳定的现金流。但是,停车场好项目难找,有停车需求的地方可能没有土地,有土地的地方可能停车需求不足。加之停车需求的分散性,决定了停车场项目的分散性。大型停车场,往往是中看不中用。停车场尽管有稳定的现金流,但是具有长期稳定低回报的特性,与高速公路和污水处理厂类似。而高速公路项目或者污水处理厂项目,项目金额大,一个项目数十亿乃至数百亿,非常适合于金融产品的运用,可以实现提前回笼资金。停车场资产分散,难以达到规模经济,也就难以运用金融工具实现资金回笼。

       运营管理难,主要是规模扩张难,市场稳固难,盈利增长难。停车管理公司,类似于物业公司,属于轻资产重人力的运营公司。中国的停车管理公司,往往手中并没有自己的停车资产,而是短期租赁、承包经营甚至劳务外包。这样的业务特性,决定了难以快速扩大管理规模,甚至现有业务也面临流失的风险,市场不够稳固,盈利更是难以增长。

       互联网服务商也面临不少难题:短期内难以找到盈利模式,甚至客户粘性本身也存在变数,描绘的长尾效应,也远非一日之功可以实现。加之停车与旅游(携程)、出行(滴滴)最大的不同,还在于停车有车场这个地理因素,阻碍了车位的自由共享。旅游(携程)是全国性乃至全球性大市场,出行(滴滴)是全国性与城市级并存的市场,而停车,很可能是城市级平台市场。对于用户而言,最关注的不是你这个互联网停车平台在全国有多少个停车场,而是在自己生活工作的城市的密度有多大,能否顺畅的实现停车。

 

       一是多头管理之乱。停车行业管理,牵涉到方方面面,既是静态交通,也是城市基础设施,同时还是城市管理。所以,在不同的地方,停车行业有的是交通部门管理,有的是住建部门管理。交通部门,可能是交警,也可能是交通委等政府部门。不同的管理部门,立场角度不一样,侧重点也不一样。另一方面,由于停车场权属的复杂性,导致同一个城市同一个区域的停车场,往往难以互联互通。

       二是僵尸库之乱。很多车主对立体车库颇多抱怨,认为立体车库客户体验差。平心而论,中国立体车库行业制造能力并不差,甚至有不少企业向欧美、中东出口中国的立体车库设备。但是由于商业模式的缺陷,中国确实建设了不少只能看不能用的僵尸车库。这方面的原因,与租赁库很相似。

       三是租赁库之乱。租赁库,与僵尸库其实是一个问题的不同方面,都是源于中国车库行业特有的商业模式。中国立体车库设备行业,80%以上是升降横移类产品。主要是房地产开发商为了满足车位配比又节约成本而建设。对于房地产开发商,车位只是附属设施,价值相对较低,销售也相对困难。但因为规划需要,又不得不建设。于是,低成本就成为主要考虑因素。招标采购,价低者得,车库质量自然就没有保障。建好了不能用的僵尸库,规划验收之后就拆除的租赁库也就应运而生。

       不管是僵尸库,还是租赁库,都造成了巨大的资源浪费,也给车主带来了无尽的烦恼。

 

停车产业如何破局

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       停车企业有这么多困难,停车行业有这么多问题,为什么我们还要从事这个行业?这些问题有没有解决之道?

       我经常给我的团队讲,停车行业如果没有这些困难障碍,那么这个行业早就被别人做完了。正因为有这些困难障碍,才有我们从事这个行业的机会。困难障碍既是挑战,也是机遇。谁能更好的克服这些困难障碍,谁就可能占领先机。

       海泊停车对停车行业问题的基本解决思路是:用金融工具促进投资建设,用信息技术优化运营管理。通过金融工具实现价值的跨时空转移,从而实现产业整合连锁经营;通过信息技术提升运营管理效率,降低信息的不对称性,实现车位共享。

 

金融工具促进停车场投资建设

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       如何解决车库厂商的难题?如何解决投资建设的难题?如何化解房地产开发商的难题?我们可以从公共停车场投资建设、社区停车场投资建设及“盘活存量促进增量”三个角度分别来考察。

       公共停车场投资建设,重点在于长期稳定的现金流回报。如前所述,停车费收入尽管稳定可期,但不是暴利行业,投资回报期五六年的已经是非常好的项目,十年以上也很正常,这与融资租赁公司的融资期限错配,难以获得资金支持。而且这些项目,投资金额也就一两千万,对于大企业而言太小,对于小企业而言太大。项目建设期事情繁杂,对于大企业而言,资金或许不是问题,但项目实施却是难题,一年下来做不了多大业务规模,远非高速公路、污水处理厂等大型项目可以比拟。对于小企业而言,资金却是一个瓶颈。市场嗅觉灵敏的中小民营企业,尽管有丰富的业务资源,但是受资金所困,也难以做大业务规模。

       基于此,海泊停车提出“融资租赁促进投资建设、产业基金实现价值转移,资产整合实现连锁经营”的解决思路。在项目建设期,融资租赁公司提供配资,促进项目投资建设;项目建成运营一定时间后,产业基金介入,收购该项目全部或部分收益权,投资者获得资金用于融资租赁公司还款,并有额外收益。产业基金通过这种方式整合停车资产实现连锁经营。

       社区停车场投资建设,重点在于解决房地产开发商的难题。对于开发商而言,少出钱甚至不出钱,能够完成车位配建达到规划验收要求,这是开发商的主要诉求。而对于立体车库厂商,货款回笼是扩大再生产的必要条件。基于此,海泊停车提出“设备投资换车位,统一运营,优先销售,车位共享”的解决思路,化解开发商和设备商的难题。目前,我们已经在部分城市开展这个业务。有兴趣的朋友,可以与我们联系,具体交流合作细节。

       盘活存量促进增量,这是停车行业非常重要的一个课题。从金融的角度看停车产业,有数十万亿的存量资产和十万亿左右的增量投资。这是一个巨大的市场机会。

       海泊停车开展“停车邦”城市合伙人计划,就是要把盘活存量资产的触角延伸到相关城市,与合作伙伴一道,寻找合格资产和优质资产,实现停车资产连锁经营。开展“停车邦”行业合伙人计划,就是要与设备厂商、金融机构,智慧停车公司一起,培育资产,归集资产,管理资产,打造一个停车资产管理公司。

       困难和障碍,既是挑战,也是机遇,更是试金石。我们只有直面挑战,克服困难和障碍,才能迎来成功的机遇。让我们携手共进,推进停车产业发展,缓解城市停车难,为智慧城市和优质生活努力奋斗!

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